Fondos de pensiones para financiamiento de viviendas. Lo que plantea el superintendente
SANTO DOMINGO.- El superintendente de Pensiones, Francisco A. Torres, fue el invitado la pasada semana, al almuerzo empresarial de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), donde presentó la posibilidad de desarrollar esquemas variados para facilitar que familias con limitaciones de recursos puedan encontrar soluciones a la hora de adquirir su techo.
El orador principal del encuentro, presentó propuestas para aprovechar los recursos del sistema previsional en el desarrollo de mecanismos de financiamiento habitacional.
Entre los planteamientos expuestos figura la creación de instrumentos que permitan ofrecer préstamos hipotecarios con plazos de hasta 25 años y tasas de interés fijas. De esta manera, los afiliados podrían contar con nuevas opciones para financiar la compra de sus viviendas y disponer de mayor previsibilidad respecto a sus compromisos financieros.
Durante su intervención, resumió la relación entre el ahorro previsional y el acceso a la propiedad con la siguiente afirmación: “El afiliado es el beneficiario dos veces: del rendimiento que engrosa su pensión y de la vivienda que ese mismo ahorro ayudó a construir y a financiar”.
La propuesta procura conectar los ahorros de los trabajadores con inversiones vinculadas al desarrollo inmobiliario y al financiamiento de los hogares. Así, se busca que estos recursos generen rendimientos y, simultáneamente, contribuyan a ampliar las alternativas habitacionales disponibles para la población.
Para materializar este objetivo, el funcionario explicó que una de las vías posibles sería la creación de fondos de inversión para el desarrollo inmobiliario, administrados por sociedades especializadas. Estas entidades tendrían a su cargo evaluar los proyectos, seleccionar a los desarrolladores, definir las condiciones de inversión y supervisar el uso de los recursos.
Bajo este esquema, las administradoras de fondos de pensiones no tendrían que asumir directamente las funciones propias de una empresa constructora o promotora. En cambio, las sociedades administradoras de fondos de inversión podrían operar como vehículos especializados para canalizar capital hacia las iniciativas inmobiliarias y distribuir los riesgos correspondientes entre los participantes.
Adicionalmente, Torres planteó la posibilidad de establecer fondos de crédito destinados a financiar la adquisición de viviendas mediante préstamos con plazos de 10, 15, 20 y hasta 25 años, tasas fijas y mecanismos de protección frente al riesgo de incumplimiento.
Al explicar cómo podrían complementarse estos instrumentos, el superintendente señaló: “Fíjense en lo que está ocurriendo: el mismo ahorro previsional que financió la construcción a través del fondo de desarrollo ahora financia la compra a través del fondo de crédito. El ahorro de largo plazo encontró su inversión de largo plazo, y pocas necesidades económicas tienen un horizonte tan largo como la vivienda. Menos intermediación significa más valor para la familia que compra y para el afiliado que ahorra”.
En esencia, este planteamiento propone conectar las distintas etapas del mercado habitacional: desde la captación de capital para levantar nuevos desarrollos hasta la concesión de préstamos que permitan a las familias adquirir las unidades construidas.
No obstante, la puesta en marcha de estos mecanismos dependerá de las estructuras financieras que se definan, los criterios de inversión y gestión de riesgos, las condiciones de los préstamos y el cumplimiento de las disposiciones regulatorias correspondientes.
El alquiler como enganche de la vivienda
El alquiler con opción a compra, dirigidos especialmente a hogares que tienen dificultades para reunir el pago inicial exigido en un préstamo hipotecario convencional, fue una de sus propuestas, en el encuentro donde el gremio de los constructores encaminó nuevas alternativas de financiamiento con el propósito de impulsar el desarrollo habitacional en República Dominicana y ampliar las posibilidades de acceso a una vivienda propia, apostando por una mayor articulación entre el sector construcción, los fondos de inversión y el sistema de pensiones.
Para Torres dicha modalidad permitiría explorar una vía alternativa hacia la propiedad para las familias que pueden asumir pagos periódicos por una vivienda, pero que todavía no disponen del capital necesario para completar una adquisición mediante los mecanismos tradicionales.
En términos prácticos, el modelo permitiría que una familia ocupe un inmueble en calidad de inquilina y conserve la posibilidad de comprarlo posteriormente, de acuerdo con las condiciones previamente pactadas. Para su implementación, sería necesario establecer aspectos como el precio de venta, la duración del contrato, el tratamiento de los pagos realizados y los requisitos para ejercer la opción de compra.
De esta forma, la iniciativa busca ampliar las modalidades de acceso a un hogar propio y ofrecer respuestas a quienes encuentran obstáculos para cumplir con los requisitos iniciales del financiamiento hipotecario.
Junto con los préstamos de largo plazo, esta alternativa forma parte de las propuestas dirigidas a explorar una mayor participación de los recursos previsionales en el mercado inmobiliario. Sin embargo, es importante precisar que los mecanismos planteados se encuentran en el ámbito de las opciones analizadas y no implican que existan programas disponibles para los compradores.
Acoprovi busca diversificar las opciones
“Más financiamiento para el desarrollo de más vivienda», reunió a representantes de los sectores inmobiliario y financiero para analizar mecanismos que permitan diversificar las fuentes de capital destinadas a la construcción y, al mismo tiempo, explorar nuevas fórmulas de financiamiento para los compradores.
Durante la jornada, la discusión se concentró en tres componentes fundamentales: los fondos de inversión, el financiamiento verde y los fondos de pensiones. Estos instrumentos fueron examinados como alternativas para responder a las necesidades de recursos de los proyectos habitacionales y ampliar las oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario dominicano.
Al respecto, Annerys Meléndez, presidenta de ACOPROVI, destacó la importancia de estrechar los vínculos entre los desarrolladores y los actores financieros, a fin de facilitar el conocimiento y el aprovechamiento de los instrumentos disponibles.
“Desde Acoprovi continuamos generando espacios que permitan a constructores y promotores conocer las alternativas disponibles para estructurar y financiar sus proyectos, así como fortalecer el diálogo entre el sector construcción, los fondos de inversión y el sistema de pensiones”, expresó.
Asimismo, el encuentro permitió examinar propuestas orientadas a vincular el ahorro previsional de largo plazo con las necesidades habitacionales de los trabajadores. De igual manera, se analizaron mecanismos que podrían facilitar la adquisición de inmuebles por parte de familias que enfrentan dificultades para acceder a un préstamo hipotecario tradicional.
Fondos de inversión para financiar nuevos proyectos habitacionales
Por otra parte, el financiamiento mediante fondos de inversión constituyó otro de los ejes centrales de la jornada. Durante las discusiones se examinaron instrumentos capaces de canalizar recursos hacia el desarrollo inmobiliario y reducir la dependencia de las empresas constructoras de las fuentes tradicionales de capital.
El Panel de Inversión en Vivienda contó con la participación de Ángela Suazo, de Pioneer; María Simó, directora senior de Inversiones de AFI Reservas; Shantall Ramírez, administradora senior de Fondos de Desarrollo de JMMB Funds; y Jessica Morel, gerente de Proyectos de Desarrollo en Inmueble de AFI Universal.
A lo largo del panel, las participantes expusieron distintas opciones disponibles a través de los fondos de inversión para respaldar proyectos habitacionales, tomando en consideración las características, la estructura financiera y los requerimientos particulares de cada desarrollo.
En comparación con otras fuentes de financiamiento, estos vehículos permiten evaluar alternativas de capital diferentes al crédito bancario tradicional. Además, pueden ofrecer estructuras adaptadas a la naturaleza de cada iniciativa y a los objetivos de los inversionistas.
Para los constructores y promotores, conocer estas posibilidades facilita la comparación de distintas vías para estructurar sus iniciativas, identificar potenciales fuentes de recursos y determinar cuáles se ajustan mejor a sus necesidades de inversión.
A su vez, la participación de las administradoras de fondos favorece el acercamiento entre las entidades responsables de gestionar el capital y las empresas encargadas de desarrollar las viviendas. Este intercambio puede contribuir a identificar oportunidades de inversión, fortalecer las relaciones comerciales y ampliar las opciones de financiamiento para el sector.
En cualquier caso, la selección de los instrumentos más adecuados dependerá de factores como la viabilidad económica de las iniciativas, los riesgos asociados, los plazos de ejecución y las condiciones establecidas por las entidades participantes.
El financiamiento verde como parte de la diversificación
De manera complementaria, el financiamiento verde formó parte de los temas abordados durante el almuerzo empresarial, al considerarse una alternativa que podría incorporarse a la estructura financiera de proyectos inmobiliarios que cumplan con criterios ambientales y de sostenibilidad.
Este tipo de recursos puede contribuir a diversificar las fuentes de capital, siempre que las iniciativas y los instrumentos utilizados satisfagan los requisitos definidos por las entidades financiadoras.
Su inclusión en la agenda del encuentro amplía el debate sobre la posibilidad de combinar diferentes mecanismos de inversión para responder tanto a las necesidades del desarrollo habitacional como a las características específicas de cada proyecto.
En ese sentido, la evaluación conjunta de fondos de inversión, instrumentos vinculados al sistema previsional y financiamiento sostenible permite examinar estructuras diferenciadas para iniciativas que requieren capital en distintas etapas de ejecución.
De este modo, la diversificación financiera se perfila como un elemento relevante para explorar nuevas oportunidades de inversión, siempre sujeto a las condiciones de elegibilidad, rentabilidad y gestión de riesgos correspondientes.
El reto de convertir las propuestas en soluciones habitacionales
Para Acoprovi, fortalecer los vínculos entre el sector construcción y los actores financieros representa una vía para ampliar el conocimiento sobre las alternativas existentes y consolidar las relaciones necesarias para impulsar nuevos desarrollos habitacionales.
En consonancia con este propósito, Annerys Meléndez reiteró la importancia de mantener espacios de intercambio que permitan a los constructores y promotores conocer las opciones disponibles para estructurar sus inversiones, así como estrechar la colaboración con las administradoras de fondos y los representantes del sistema previsional.
En conjunto, las propuestas presentadas durante el encuentro abren una discusión sobre cómo conectar el capital destinado a la construcción con mecanismos de financiamiento que respondan a las necesidades de los compradores. La intención es explorar fórmulas que favorezcan tanto el desarrollo de nuevos proyectos como las posibilidades de las familias de acceder a una vivienda propia.
Sin embargo, el principal desafío será transformar estos planteamientos en instrumentos concretos, con condiciones financieras viables, criterios de acceso claramente definidos y mecanismos adecuados para administrar los riesgos. La viabilidad de estas alternativas dependerá, además, de su diseño, de la participación de las entidades correspondientes y del cumplimiento del marco regulatorio.
Si logran desarrollarse bajo condiciones sostenibles, estos mecanismos podrían contribuir a diversificar las fuentes de recursos del sector inmobiliario y ampliar las opciones disponibles para las familias interesadas en adquirir una vivienda.
Finalmente, ACOPROVI impulsa estos encuentros como parte de su agenda de vinculación entre los sectores de construcción y vivienda y los actores relacionados con el financiamiento y la inversión.
A través de estas iniciativas, la entidad procura facilitar a sus asociados información sobre fuentes de recursos distintas de los mecanismos tradicionales y promover un diálogo que contribuya a identificar nuevas oportunidades para el desarrollo habitacional en República Dominicana.
